Le couperet est tombé. Après avoir été tancée par la Commission européenne, puis condamnée par la Cour européenne de Justice, la Belgique a décidé ce jeudi matin de s’incliner.

Dès le 1er janvier 2011, les acquéreurs de logements vendus par des promoteurs (appartements et maisons groupées) seront tenus de payer 21% sur le terrain (ou la fraction de celui-ci dans le cas des appartements) en lieu et place des droits d’enregistrement de 10% en Flandre et de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles.

Le supplément de coût ira de 11 à 8,5% selon les Régions. Une nouvelle qui, paradoxalement, tombe au moment où le gouvernement a décidé de prolonger la baisse de la TVA sur les constructions neuves (6% au lieu de 21 sur les premiers 50.000 EUR) jusqu’au 31 mars 2010.

L’Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI), qui dit avoir appris la chose « officieusement » au cabinet des Finances – la nouvelle a entre-temps été confirmée -, s’élève contre « cette réduction du pouvoir d’achat » qui, compte tenu des dispositions particulières à chaque Région (prix des terrains, réglementation sur les droits d’enregistrement) coûtera en moyenne 16.000 EUR à chaque acquéreur flamand, 11.000 EUR au Bruxellois et 3.000 EUR au Wallon.

Le problème est complexe – il fera d’ailleurs l’objet d’une discussion au Conseil des ministres de ce vendredi – parce que la réglementation belge sur les droits d’enregistrement a été régionalisée. Avec le temps, chaque exécutif a amendé le système à sa sauce, sans la moindre coordination, si bien qu’aujourd’hui les régimes appliqués en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles sont différents.

Un seul exemple suffit pour comprendre. La Flandre a instauré le système dit « du sac à dos » qui fait en sorte que les droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition d’un logement sont (partiellement) reportables en cas d’achat d’un nouveau logement. Mais la TVA, matière fédérale, elle, n’est jamais « reportable ». La Wallonie n’a pas pris de mesure de ce type, Bruxelles si – mais à moitié seulement.

Le ministre-président flamand, Kris Peeters, a d’ores et déjà demandé que sa Région (qui ne touchera plus de droits d’enregistrement sur ces actifs) et les acquéreurs flamands bénéficient d’une compensation.

Du côté des promoteurs, on gronde : « ainsi, à partir de 2011, la vente du sol attenant à un bâtiment neuf sera soumise au taux de 21% de TVA. Cela revient à une perte de pouvoir d’achat et cela aura toute une série de conséquences néfastes sur le marché immobilier », dit Olivier Carrette (UPSI). A savoir « une augmentation à charge des particuliers du prix d’achat du terrain » de 11% en Flandre et de 8,5% à Bruxelles et en Wallonie, une remise en cause du taux d’enregistrement réduit pour habitation modeste, un risque de double imposition (TVA au niveau fédéral, droits d’enregistrement au niveau régional), une  remise en cause du système des abattements et de la restitution des droits d’enregistrement pour les habitations familiales, et une augmentation à charge des sociétés investissant dans des bâtiments de bureaux donnés en location (la TVA sur le prix d’achat du sol n’est pas récupérable).

De plus, dit-on encore à l’UPSI, «  la TVA sur les terrains augmentera l’effet négatif de la fin des autres mesures de relance transitoire en matière de TVA ». Notamment (voir plus haut), l’abaissement à 6% de la TVA sur la première tranche de 50.000 EUR des coûts de construction d’un logement.

Pour les promoteurs, il faut des mesures transitoires. On a le temps puisque la Commission européenne donne à la Belgique jusqu’au 1er janvier 2011 pour s’incliner. Des mesures transitoires, cela veut dire pas d’application sur les projets en cours et les contrats conclus entre-temps, le respect du principe fondamental de la neutralité de la TVA, ce qui implique l’acquisition des terrains par les professionnels de l’immobilier sous le régime de la TVA et  l’application d’une TVA sur les locations professionnelles, ainsi qu’un taux de TVA permanent à 6% pour la démolition/reconstruction en faveur des propriétaires ainsi que des promoteurs immobiliers.

L’UPSI demande aussi au gouvernement que toutes ces mesures « soient prises de manière concertée avec le secteur ».