Maintes fois annoncées, les dispositions législatives nécessaires à l'extension de la perception de la TVA sur le sol cédé ensemble avec le bâtiment neuf sous régime TVA ont finalement été adoptées (1). Jusqu'alors, la TVA ne pouvait en règle être perçue que sur le bâtiment, à l'exclusion du terrain.

Pour rappel, les ventes immobilières sont en principe exclusivement soumises aux droits d'enregistrement (10 ou 12,5% selon la Région). Toutefois, le vendeur peut choisir de soumettre la vente d’un bâtiment neuf à la TVA. Lorsque le vendeur est un constructeur professionnel, l’application de la TVA à la vente d’un bâtiment neuf est même obligatoire. En toute hypothèse, l’application de la TVA est limitée à la cession du bâtiment, la cession du sol étant toujours soumise aux droits d’enregistrement.

Dès l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, la TVA sera également appliquée à la cession du terrain (2) de sorte que le sol et le bâtiment devraient en règle suivre le même régime: TVA ou droit d'enregistrement, les deux régimes ne devant pas en principe être cumulés.

Lorsque l'acheteur ne peut pas déduire la TVA sur la vente (vente à des particuliers ou à des fins locatives), la perception de la TVA (21%) plutôt que des droits d'enregistrement (10 ou 12,5% selon la Région, et hors les éventuels abattements) sur la partie du prix relative au terrain résultera en un surcoût important pour l’acheteur. Par contre, elle permettra au vendeur de déduire la TVA payée sur les frais relatifs au terrain, tels que des frais d’assainissement.

Nous ne reviendrons pas sur l'origine de cette réforme, ni sur les vives tensions communautaires qu’elle a suscitées dans le pays.

Bâtiment et sol

Le régime TVA s'appliquera à "la cession du [bâtiment] et du sol y attenant", la loi définissant le "sol y attenant " comme étant " le terrain sur lequel il est permis de bâtir et qui est cédé par la même personne, en même temps que le bâtiment et attenant à celui-ci" (nouvel article 1, § 9 Code TVA).

Pour que la TVA soit appliquée sur le terrain, le texte requiert donc qu'il soit cédé en même temps que le bâtiment neuf, et par la même personne.

Par ailleurs, lorsqu’"un fonds autre que le sol y attenant" est cédé à cette occasion, cet autre fonds restera hors du régime TVA (nouvel article 30 du Code TVA).

Des promoteurs acquièrent déjà souvent les terrains par le biais d'une société, qui accordent un droit de superficie (renonciation à l’accession) à une autre société, laquelle construit les bâtiments et prend en charge les coûts de la promotion.

Dans ce type de promotion, terrain et bâtiment ne sont pas cédés par la même personne – en supposant que les deux sociétés ne constituent pas une unité TVA – comme le requiert la définition précitée dans le nouveau régime. Par conséquent, ce type de promotion permettrait aux professionnels de l'immobilier de soumettre le bâtiment neuf à la TVA sans que le soit le sol y attenant. Toutefois, dans un cas spécifique, il a été considéré que la société de promotion avait intercédé comme commissionnaire dans la vente du terrain (3). Pour les besoins de la TVA, un commissionnaire est censé avoir vendu lui-même. En pareille hypothèse, la société de promotion serait ainsi réputée avoir vendu, outre le bâtiment, le terrain (alors qu'elle n'en est pas propriétaire). La prudence est donc de mise. Vu l'existence de la disposition anti-abus du Code TVA, certains assujettis pourraient souhaiter un accord anticipé du Service des Décisions Anticipées (SDA) avant de réaliser une telle opération. Reste à voir si le SDA imposera des conditions particulières, comme elle l'a fait pour d'autres opérations.

D'autres promoteurs cèdent dans un premier temps le foncier à l'acheteur et procèdent ensuite aux travaux. Le terrain n'est alors pas cédé en même temps. Ce type de promotions offre déjà des opportunités, notamment lorsqu'elle permet de construire avec application d'un taux réduit (exemple: 6% en cas de démolition-reconstruction de logements).

Finalement, on assistera sans doute à une forte croissance des contrats de location-financement sous régime TVA, lesquels permettent, par opposition à la location, d'étaler le coût TVA dans le temps.

En conclusion, la présente évolution devra être suivie de près par les professionnels de l'immobilier, lesquels disposent d'ailleurs déjà d'outils utiles à leur adaptation. Ces outils doivent évidement être étudiés et mis en place avec soin, l'administration disposant de différents moyens de contestation.

Entrée en vigueur

La loi prévoit que le nouveau régime n'entrera en vigueur que le 1er janvier 2011, l'objectif étant de "permettre aux entités fédérées concernées d’adapter si besoin leur législation et d’éviter ainsi une double taxation (perception simultanées de la TVA et du droit proportionnel d’enregistrement sur le même terrain)".

Les projets immobiliers s'étalant souvent sur une longue période, l'impact de la nouvelle mesure sur les projets en cours devrait également être surveillé.

1. Loi-programme du 23 décembre 2009, publiée au M.B. le 30 décembre 2009.

2. En Région Wallonne, il est cependant déjà possible d'exiger l'application de ce régime depuis 2004.

3. Trib. Bruges, 10 octobre 2008, R.G. 07/2103/A.

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